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损失赔偿谁来负
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来源:湖南日报             发表时间:2010-6-18

判决结果:家住宁乡县的姜波在验收新房时,发现厕所、厨房等顶棚楼板构造有变,于是将负责这一项目开发的长沙盈丰兆业房地产公司告上法庭。6月7日,宁乡县人民法院一审判决,由该房地产公司将姜波所购房屋顶棚楼板按图纸设计的标准恢复原状,并赔付逾期交房违约金79785.26元。

案情回放:2007年11月,姜波从长沙盈丰兆业房地产公司在宁乡县开发的一处住宅小区购买了一套住房,在验房时却发现厨房、卫生间及储物间的顶棚楼板被楼上的住户更改了下水管道,并另行安装了新的下水管,还将两间房屋改变成了卫生间和厨房。该房地产公司工作人员向他解释,这些行为都是楼上住户在验收房屋后私自进行的,责任应由该住户承担。而楼上住户表示,自己的行为是经该房地产公司同意后实施的。姜波认为现房与购房合同有出入,拒绝收房。在提出退房未果后,他将该房地产公司告上了法庭。房地产公司则将房屋改造方追加为第三人参加诉讼。

争议焦点:一、被告是否构成合同违约;二、原告主张赔偿损失是否应当支持;三、被告是否延期交房及如何计算违约金。

法官说法:审理此案的宁乡县法院法官黄明贵认为,姜波所购新房部分房间顶棚楼板构造有变的事实,不管是否属于楼上住户私自所为,均是发生在工程竣工验收之后,盈丰兆业公司无证据证实改装和另行安装了下水管的房屋质量是合格的。建设部《住宅宅内装饰装修管理办法》第2条明确规定,禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;第8条规定,改动卫生间、厨房间防水层,应当按照防水标准制订施工方案并做闭水试验。所以,姜波对其房屋质量产生担忧并拒绝收房是合理的,盈丰兆业公司所交付的被改造的房屋已不符合合同的约定,构成了合同违约。根据《合同法》第142条规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担。该案房屋的装修行为发生在被告交房给原告之前,所以原告要求被告承担违约责任符合法律规定。被告要求第三人承担民事责任的问题属于另一法律关系,应另案处理。

本案中,原告在验收房屋时发现其明显不符合合同约定的标准而拒收,被告本应及时妥善处理此事,但被告不但不处理,相反推卸责任,导致未按时向原告交付房屋,据此可认定被告已构成了合同约定的延期交房,应当赔偿原告的损失。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》、《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,被告延期交付房屋应按合同约定支付违约金。后经双方协商,约定了上述违约金数额。

温馨提示:房产开发商应当按照合同约定的标准给业主交房,否则,将要承担违约责任,甚至赔偿损失。

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